居住权概念的简要分析

根据新修订的《民法典（三草）》第366条的规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”随着居住权概念的出现，专家学者对该新生概念进行了各式的研究，本篇文章就该权利的内容及适用等基本的条件进行简要分析。

一、居住权的特征

1、依附性。居住权作为一项用益物权，主要是为了满足居住需要的，其必须依附于一定的不动产上作为其权利实现的客体。而在他种物上不能设立该权利，也未该权利设置了一定的限制。

2、具有很强的人身性。居住权作为一项满足人的居住的权利，并不是一项普世的权利，是给予一定的法律关系而认定的某个人的权利。

3、无偿性。《民法典（三草）》第368条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”

二、居住权的设立及内容

（一）设立

在住宅上设立居住权，属于给予法律行为的不动产物权变动，居住权的设立要件有三：1、设立居住权的法律行为有效；2、让与人（设立人）对住宅（不动产）拥有相应的处分权；3、办理完毕设立登记。

（二）内容

居住权的内容主要包括其发生的主体、客体、权利内容等，其主要是为了释明居住权发生时的具体条件和运作方法。

1、主体：居住权人。该居住权人不仅包含家庭成员、离婚后一方等特定的具有身份特征明显的一类。

2、客体：住宅。该处住宅的范围没有特别的定义，一般是居住人有权用于居住的房屋（包括承租的房屋）。

3、权能：首先是占有使用的权利。居住权人有权依占有约定而进行居住，对住宅占有使用，以满足其作为居所的需要；其次，居住权作为约定而成的权利，没有收益的权利，但当时人另有约定的除外，居住权主要是满足居住人的住房需求，立法的原意即保障无居住场所的人因特殊的关系而有所居；最后，《民法典（三草）》第369条规定：居住权不能转让、继承。

三、居住权的效力及消失

（一）居住权的效力

首先，居住权作为一项物权，仅依据居住权人自身原因而发生变化，不因其占有使用的房屋移转而对其居住权造成影响。其相较于合同法第229条“买卖不破租赁”的效力相当，即在居住权人占有使用房屋的过程中，若房屋所有权发生移转，居住权人仍然依约定占有、使用其居住的房屋。

其次，居住权适用于善意取得。原则上，居住权的设立需要由有处分权的人与居住权人约定，居住权人依据其约定而取得该项权利。且该权利仅能因居住权人有能力取得新居住地或死亡等条件才得以消灭。当无处分权人设立一个居住权，居住权人的行为符合善意取得的构成要件时，该居住权依然成功设立。

（二）居住权的消灭

首先，居住权因期限届满而消灭。该期限的确定以合同约定或遗嘱载明的期限为准，没有约定或遗嘱未载明的，期限截止到居住权人死亡时。《民法典（三草）》第370条规定：居住权期间届满或居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

其次，无偿设立的居住权非因法律原因而消灭。无偿设立的居住权期限届满前，因离婚而困难的居住权人有能力取得其居住条件或再婚时，居住权消灭。

最后，因单方明示的放弃行为而消灭。权利的特别属性即意味着权利人可放弃权利的行使，居住权也可以由居住权人的放弃而消灭。