商品房买受人排除法院执行应具备的条件

实践中，商品房预售不规范现象普遍存在，开发商未及时办理房地产过户手续，就因欠债等原因被法院强制执行，导致对尚登记在开发商名下但已出卖给消费者的商品房被采取强制执行措施。此种情况下，商品房买受人往往会向执行法院提出异议，要求排除强制执行。那么，买受人需要具备哪些条件才可以排除法院的强制执行呢？

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的异议请求，排除法院的强制执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以下是对适用上述关于排除强制执行规定的理解：

1、关于商品房消费者的认定。

适用《会议纪要》第125条规定排除执行的主体仅限于商品房消费者。商品房消费者指基于生存权即满足居住需求从而购买开发商开发的商品房的买受人，对于以公司名义购买商品房，或者购买的二手房的买受人并不适用上述规定。

2、关于合法有效的书面买卖合同的认定。

根据《合同法》第十一条规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。因此，除了生活中常见的买卖双方签订的纸质合同，近年来房屋行政主管部门推行的房屋买卖合同网签备案制度，虽然未签纸质的房屋买卖合同，但进行了网签，也应当认为双方成立了书面合同。

3、关于买受人名下无其他用于住居的房屋的认定。

首先，应当理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。其次，若买受人名下无房屋，但其配偶、未成年子女名下有房屋，此时应当作宽泛的理解，即可视为买受人已有居住用房。

4、买受人购买的商铺、写字楼、商住两用房是否适用上述规定？

由于商住两用房也具备居住属性，若买受人为用于居住而购买，参照适用本条的规定，亦应当予以保护。但商铺、写字楼具有投资属性，不属于消费者生存权保的范畴，不能参照适用本条规定。

5、关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解。

审判实践中，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已经按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照法院要求交付执行的，可以认定为已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

6、《会议纪要》第125 条与第127 条的区别。

上述两个条文的适用既有相同点也有区别，相同点是申请执行的债权均是金钱债权，均要求在人民法院查封前已经签订合同，但是不同之处在于，《会议纪要》第125条仅限于商品房消费者，且对买受人支付价款方面的要求较第127条比较宽泛；而《会议纪要》第127条适用于一般房屋买卖的买受人，同时要求具备以下规定方能排除执行：1、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；2、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、非因买受人自身原因未办理过户登记。之所以存在上述区别，是从生存权益角度考虑，保护商品房消费者的居住权，遵循消费者生存权益优先于银行、企业等主体经济利益原则，在兼顾双方利益保护的的同时，适度向相对弱势一方倾斜。