随着近年来人民群众收入水平与生活需求的提高，商品房买卖数量大幅度提升，关于商品房买卖合同的纠纷数量也与日俱增。用于房屋登记部门的《商品房买卖合同》范本中虽然对于合同的解除有明确的条文约定，但关于《商品房买卖合同》的解除权的行使，在司法实践中尚未有统一的标准予以认定，致使在司法实践中存在不小的争议。本文中笔者将借助司法案例阐述笔者对于商品房买卖合同中解除权行使一年除斥期间的理解。

2003年04月28日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称“《解释》”），《解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该规定一般视为对商品房买卖合同解除权行使一年除斥期间的规定和司法适用标准。

上述《解释》第十五条的规定，明确为“根据《合同法》第九十四条的规定”，《合同法》第九十四条为“合同的法定解除”，即根据《解释》第十五条的字面理解，在符合《合同法》第九十四条的解除合同的情形时，商品房买卖合同中解除权为一年，除此外，应按照《民事诉讼法》一般规则，即三年诉讼时效的规定行使权利。

但司法实践中，对该规定的理解与使用存在分歧，如陈圣健与浙江一统实业有限公司商品房预售合同纠纷案件（（2014）浙杭民终字第2428号、（2015）浙民申字第293号）中，杭州市中级人民法院与浙江省高级人民法院认为：“法定解除权与约定解除权在效力上并无差别”；“作为享有解除权的一方当事人，不管是选择解除合同，还是选择要求继续履行合同，都应当及时确定。为督促享有解除权一方当事人及时作出选择，法律规定了解除权的除斥期间，当事人超过除斥期间未行使解除权的，应视为解除权已消灭。从规定解除权除斥期间的立法目的来看，不管是法定解除权还是约定解除权，在除斥期间这个问题上并无二致，合同法第九十五条规定的解除权消灭情形亦未就法定解除权和约定解除权作出区分。”该系列判决认为《解释》第十五条同时适用于法定解除和约定解除，两种情形的解除权均为一年，超出一年解除权消灭。

部分法院持另外一种理解，如吴瑞强、杨立华与温州中富置业有限公司商品房销售合同纠纷案件（（2014）温平鳌民初字第577号）中，平阳县人民法院认为：“《解释》第十五条第二款虽然规定：“在法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。”但该条第一款已明确说明本条款系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故《解释》系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品买卖中的适用所做的相关解释，而非针对双方约定解除权的情形。因此被告主张原告的合同解除权已消灭，与法不符，本院不予支持，本案原告仍可行使合同约定解除权。”该判决认为《解释》第十五条只适用于法定解除情形，不适用于约定解除情形。

一般《商品房买卖合同》范本中，第七条约定买受人逾期付款的违约责任，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，在该两约定中，均只约定了买受人或出卖人因对方违约付款或违约交房具有解除合同的权利，并未对该解除权的行使加以期限或方式。

笔者认为，民事法律关系领域，应当以当事人意思自治为主要认定和处理的准则，在私法领域，在无明文规制的情况下，公权力不应随意加以干涉。在商品房买卖合同关系中，一般情况下合同中均会对违约责任有详尽的约定，签订合同之初，双方对于自身义务及买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任即有了清晰的认知，签署合同代表同意接受此种义务的约束，明显属于意思自治的范畴，应与《合同法》九十四条所规定的法定解除的情形相区分；更何况，在现在的商品房交易程序中，《商品房买卖合同》需要在房管管理部门登记备案，备案完成后，即具有对外公示效力，如公权力机关以推定方式适用《解释》第十五条的规定，自法定解除情形扩大适用至约定解除的情形，不仅有损于房屋登记部门的公示效力，且会对整个法律体系的解释和适用系统产生影响。

故笔者认为，《解释》第十五条的规定，应严格只适用于法定解除的情形，如《商品房买卖合同》中存在约定的解除合同的条款，此种约定的解除权应适用民事诉讼的一般规则，而不适用于《解释》第十五条规定的一年的除斥期间。