随着当今经济发展、科技水平的提高，人民的生活水平日益提升，私家车的数量极速增长。随着私家车数量增多，停车位已成为近年来让人头痛的一个问题。为方便停车及日常生活，不少业主选择购买小区内的地下车库，以满足停车需求，随之而来的就是，地下车库的权益问题。

有人认为房屋出售后，小区土地使用权为业主享有，开发商不再享有小区的土地使用权，因此，地下车库的所有权和支配权应归属于全体业主所有；有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如小区道路一样，是房屋的从物，随房屋的出售一同转移给业主所有；还有人认为，业主在买房时就已分摊了地下车库的建设成本，业主才是地下车库的实际投资人，开发商无权对地下车库行使权力。

以上说法，均折射出了对地下车库权益归属并没有统一的认定标准，地下车库的所有权到底归属于哪一方？开发商有没有权力对外出租、出售？今日笔者结合相关规定及实务浅析。

一、地下车库的所有权与分类

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。” 

可以看出，现行法律法律对地下车库的所有权的规定较为模糊，地下车库并非完全不能处分或收益，基于以上法律规定，可以对将地下车库分为以下几类进行分析：

1、人民防空工程改造的地下车库；

2、在规划设计中，列入共用建筑面积或为建筑物专属配套的地下车库；

3、在规划设计中，未列入共用建筑面积或非为建筑物专属配套的地下车库；

4、占用共有道路或其他场地修建的地下车库。

二、地下车库是否能够出售

1、人民防空工程改造的地下车库

在实务中，部分开发商会将人民防空工程改造为地下车库出售、出租或以其他方式收益，《中华人民共和国防空法》虽然规定建筑物必须修建人防工程，却没有规定这些人防工程的所有权归属问题，只规定了投资人有权对该部分人防工程拥有收益的权利，即“谁投资，谁使用、谁收益”的原则。基于该原则，只要不影响人防工程使用功能，并经过正常的人防工程利用审批手续，该类地下车库使用、收益的权利即归开发商所有。

2、在规划设计中，列入共用建筑面积或为建筑物专属配套的地下车库

在规划设计中，列入公用建筑面积部分或为建筑物专属配套的地下车库，该类地下车库的建设成本，已在业主的购房成本中分摊，建设该类地下车库系开发商的义务，业主才是该部分地下车库的实际投资人和权利享有者，开发商对该部分地下车库不享有任何权益，亦无权进行处分或收益。

3、在规划设计中，未列入共用建筑面积或非为建筑物专属配套的地下车库

在规划设计中，未列入共用建筑面积或非为建筑物专属配套的地下车库，在没有特殊约定的情况下，开发商系该类地下车库的投资人，根据“谁投资，谁使用、谁收益”的原则，开发商拥有该类地下车库的使用、管理、收益的权利，只要当事人达成合意，车位买卖、租赁均有效。

4、占用共有道路或其他公共场地修建的地下车库。

此类地下车库多为后期开发商私自改变原本公共道路或场地用途，改造为地下车库进行处分或收益，依据《物权法》第七十四条的规定：“……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，该类车位属于业主共有，开发商无权进行处分收益。

三、 地下车库的不动产权属证书

《不动产登记暂行条例》实施后，不动产权属证书系对不动产行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，但《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”该条例并没有明确将地下车库列为不动产，且其他法律中，亦没有对地下车库性质的界定。随着地下车库类纠纷的增多，相关部门在近些年已经注意到地下车库性质规定的缺失，陆续出台了一些详细规定，如《郑州市城乡地下空间开发利用管理暂行规定》（郑政〔2018〕41号）第二条规定：“本规定所称城乡地下空间,是指城乡规划区内地面以下,能够开发使用的空间范围,包括结建、单建地下空间。”第十八条规定：“依法取得的地下建设用地使用权可以依法进行转让和抵押。”第十九条规定：“不动产登记机构应当在地下空间的权属证书中注明‘地下空间’和‘功能用途’;属于人防工程的还应注明‘人防工程’,并记载平时用途。功能用途按出让合同或划拨决定书的约定用途登记,并可备注规划功能用途,有条件的可备注分层不同功能、容量及使用权类型。” 该规定虽没有明确确定地下车库属于地下空间，但地下车库的实际性质无疑属于可利用的地下空间，理应可以适用该规定进行不动产权属登记。随着法治进程的不断完善，对地下车库的权利保护必将会得到确切的保护。