被执行人唯一住房如何执行?

司法实践中，往往会碰到被执行人没有其他财产可供执行，名下只有一套住房的情况，之前法院是不能强制执行的。但随着最高人民法院的执行新规的颁布，唯一住房符合条件的也可以执行。但对被执行人及其所抚养家属唯一居住房屋的执行，司法实践中需要注意以下几个方面的问题：

一、区分唯一房产与唯一居住房屋，及生活所必需的居住房屋。

唯一房产和唯一居住房屋均强调房屋的唯一性，即除此之外没有第二处房产，房屋的面积大小、市场价值等均不在考虑之列。生活所必需的居住房屋也应该是被执行人的唯一住房，但同时还要求具备以下几项条件：①被执行人及其所扶养家属在该房屋中实际居住。在有的案件中，虽然被执行人仅有一套房产，但被执行人并没有在该房屋中居住，而是将该房闲置或出租，自己另有住处。这种情况下，该唯一房产就不得认定为被执行人的唯一居住房屋，亦更加不是生活所必需的居住房屋。②该房屋的面积没有超出当地政府制定的最低住房保障面积标准。我国实行住房保障制度，虽然目前的法律和司法解释没有对被执行人及其所扶养家属生活所必需居住房屋的判断标准作出明确规定，但国家住房和城乡建设部制定的有关住房保障的规章和各地人民政府制定的住房保障政策中有相关内容，司法实践中也在参考上述规定和做法。③该房屋的市场价值超过被执行人及其所抚养家属按照当地住房保障政策确定的最低住房保障面积所折算成的租金。法律保障居住权并非指必须有自己的房产，而是有房居住，因此可以租房居住的形式来实现对居住权的保障，剩余房屋价值来清偿债权人的债务。

二、须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定。

根据上述法律规定，申请执行人可申请执行被执行人及其所扶养家属维持生活所必需的唯一住房，但应符合以下一种或几种情形：第一，能够证明对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；第二，能够证明执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；第三，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金；第四，被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋

三、对被执行人生活必需居住的房屋可查封但不得处分，对于超出被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品可以执行。

    根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条、第七条之规定，对于被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，人民法院不得采取拍卖、变卖等执行处置性措施，但可以采取查封等执行控制性措施，目的在于督促被执行人尽快主动履行义务。但对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，也可予以执行。

四、对被执行人唯一居住房屋的拍卖，应当依申请执行人的申请而启动，而不能是人民法院主动依职权采取。

大多数情况下，人民法院采取强制执行措施的启动方式有两种：依当事人之申请和依职权主动采取。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对被执行人的唯一居住房屋采取拍卖措施，要求依申请执行人之申请，排除人民法院主动依职权，目的在于充分尊重当事人的意思自治，最大限度的保障当事人合法权益；同时安置的款项来源于拍卖款，安置也需要申请执行人的支持和配合。

随着被执行人唯一住房可以通过执行拍卖变现，在保障被执行人基本生活水平的基础上最大限度地维护了申请执行人的合法权利，挽回债权人的损失，是债权人的一项制度红利。