实务：二手房买卖风险防控

自2015年开始，期房市场的价格便以一飞冲天的气势不断攀升新高，对于房屋刚需人群来说，期房市场仅凭高昂的价格便足以让大部分人望而却步，再加上需要等待建造及交房的漫长期间中产生的种种变数与压力，越来越多的购房者的目光开始投向存量房市场。

存量房，即为通常所讲的二手房。与期房交易相比，二手房交易虽时间相对较短，但却具有手续繁琐、风险变数较大等特点，在买卖过程中，购房者时间和精力有限，对办理流程不熟悉，相关政策变化频繁，所以一般情况下难以独自完成交易。在这种情况下，购房往往都要依靠专业的房地产中介公司提供居间服务，以保证交易的质量，但二手房中介服务鱼龙混杂、良莠不齐，交易过程中，便存在着重重风险。作为购房者如何才能避开这些风险？如何顺利的买卖二手房？河南修谨律所今日就为你一一剖开二手房买卖中的重重陷阱。

一、实地探查房源，明确房产位置。

法律实务之中，有不少中介服务公司采用虚构房源、盗用虚假照片的方法，欺骗购房者先签订合同，在合同签订之后，又以种种理由推脱，迟延甚至拒绝履行该份合同。随后抓住购房者已经签过合同，焦急购房的心理，将其他不同类不同价格的房屋出售给购房者，以达成交易。

首先，以虚构房源的方式来吸引购房者签订合同，这是属于明显的虚假宣传甚至是欺诈行为，如已经发生该种情况，购房者应立即向相关主管机构举报。

其次，为预防这种情况的发生，购房者首先在了解到房产信息之时，进行实地考察，有条件的情况下，最好让中介服务机构带领进房查看，一是查看周围交通条件，二是查看小区及物业环境，三是查看房屋实际情况。

此外，在签订合同之时，应当检查清楚合同所写房屋，是否为实地查看之房屋，查看的房屋信息与合同信息、产权证上的信息是否一致。房屋所在地址以详尽为宜，精确到门牌号最佳。如房产位置信息有误，那整个合同的效力就会随之转移。

二、调查房产信息，明确产权构成。

房产因其高价性的特征，在交易过程中，有着严苛的监管性，程序性和要求性。其中最重要的，当属于房屋产权证明。房屋登记，乃是国家对于房屋产权的证明程序，登记之后，房屋登记机关颁发房产证，以证明房屋所属。

购房者在购房之前，应详尽的了解房产权属登记信息，审慎查看房屋权属证明，最好见原件，谨防不法分子使用伪造的房产证、身份证进行诈骗。如属于夫妻共有，家庭共有，或者出售的该房产之上存在其他共有人信息，应当面见共有人，当面确定其同意出卖该房产，能录音录像最佳，如不能面见，出卖者也应当出具共有人同意出卖房产的书面证明，并保证该证明的真实性。

实务中有大量的房产买卖因没有取得共有人的同意，属于私自出卖的有情况而引起诉讼，在房价高速增长的今天，如被撤销合同，基于合同产生的损失赔偿，根本不足以弥补因购房而消耗的时间和精力及房价上涨而带来的隐形亏损，故在房产产权信息之上，应慎之又慎。

除了卖房者及共有人的同意之外，应当审查在购房合同中是否有相关的条款，出卖方应保证房屋产权无瑕疵，应明确因瑕疵导致合同履行问题之时，出卖方及中介服务机构应承担相应的赔偿责任。

其次，还应注意房屋的性质，正常的商品房上市交易没有问题，但有些出卖的房产性质为经济适用房、房改房、租房、公租房等其他性质的房产。部分房产上市交易可能会有不同的年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时需要交纳额外的费用。该项信息应到房产证的发证机关核实清楚，如不能核实，也应当由中介服务机构履行该项义务，并由其保证真实性。

最后，购房者还应自行前往或委托中介服务机构前往房产登记机关，了解查询所购房产的权利状态。我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。”

实务中，购房者因疏于审查房屋状态，在房屋处于查封扣押冻结或者其他限制权利的状态下，就草草签订了购房合同，后发现不能履行过户手续。这种情况下，就算进入审判程序中，法院判决继续履行合同，也无法强制执行。故对于房屋的权利状态同样应迟慎重态度。

另外需注意，河南省人民政府办公厅于2015年8月21日发布了《关于<全省不动产统一登记制度建设>的实施意见(暂行)》，其中明确指出，2015年9月底前各省辖市和省直管县(市)完成职责整合任务,2015年11月底前各县(市、区)完成职责整合任务，2015年12月底前各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作。河南省会郑州市在2016年8月20日以后，已经开始停止颁发房产证，改发不动产登记证书。购买该时间之后的房屋，需检查的非房产证而是不动产登记信息。

三、守紧钱包，谨慎支付定金。

实务之中，有不少这样的事例，购房者在看中了一套房产之后，房屋中介会巧言令色，该地段的房源紧俏，为防止他人抢先定下来，最好交几千到几万元不等的“意向金”、“承诺金”、“定房金”或其他名目的金额。

一经交付，在反悔不想购买的情况下，想要向中介机构撤销购房委托并返还这笔“意向金”、“承诺金”，就会遭到中介机构的严词拒绝。就算走到了诉讼程序，庭审中法院大多也会依据购房者在交付“定房金”等金额时签订的《定房书》、《意向书》及购房合同，认定已支付的金额性质转化为定金。而按照《民法》《合同法》及其他相关的规定，交付定金的一方在不履行合同时，无权要求返还定金。

为预防该项风险，首先我们要明确一个问题，“订金”和“定金”。

我国相关的法律之中，明确规定的有“定金”，它是属于一种法律上的担保方式，目的在于保证权利的实现，在发生相关问题，有明确的责任承受规则。而“订金”法律相关的规定则较为模糊，在出现问题的时候，可协商和操作的范围就比较大。

购房者在被提出需要交付该笔款项的时候，最稳妥的方式是拒绝支付，如确实需要支付的话，金额以少为宜，且需让收款方明确签订书名凭证，明确该笔金额的性质、用途、是否能够返还、以何种途径返还多少数额，以详尽为宜。另，该事项金额，在最后签订的合同中，也应当体现，应认真审定前后两次协议中的内容是否具有统一性，如有修改的话，前后二者是否冲突。涉及金额事项需谨慎，因一旦合同成立，便有难以追回的风险，徒增损失。

因篇幅有限，今日笔者暂且将二手房买卖中的风险介绍到这里，后续敬请期待。

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                    作者：河南修谨律师事务所岳焱华律师

                  指导老师：河南修谨律师事务所范建锋主任