如果要说2016年最热门的两个词，恐怕非“营改增”和“房产”两个词莫属。

观我国发展史可知，越是大的变革，其推动的速度和体现出的影响就越是缓慢，尤其是法律之上的变革，需要经过时间推移才会显出其真正的影响力。虽然现在已经是2017年，但这两个词对我们生活的影响，到现在才开始慢慢的体现出来。

“营改增”这一巨大的税务变革，影响方面之广，程度之深，实为罕见。今日笔者就浅析一下其中极为热点的一个方向-房产市场，方便各位朋友和企业了解这一法规政策。

1、什么是“营改增”。

营改增，全名营业税改增值税。

其改革开始时间不同于我们所认知的2016年，早在2012年1月1日，上海交通运输业和部分现代服务业就开始试运行营改增。随后，不断扩大到全国范围，其试点领域也从运输业、服务业扩大到其他行业，直至2016年两会，确定营改增将于5月1日推行在房地产业、建筑业等全方位的领域。

要了解营改增，首先要知道什么是营业税和增值税。

所谓营业税，是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

所谓增值税，是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

简单的理解，营业税所征收的对象是一整个部分，而增值税征收的对象，则是将整体拆分到不同流转环节增加的价值部分。

更加细分的征收能够减少重复征税，抵扣政策则能够减轻企业成本，营改增推行的目的便是如此。但在房产市场的推行过程中，其实际问题却与改革政策颇有脱节之处。2016年房价一路飙升，与营改增政策不无联系。

2、营改增对于新房市场的影响。

要了解这个问题，首先要了解营改增对于新房市场的源头-房产开发商的影响。

营改增之前，建筑行业施工单位需要交纳营业税。该营业税的交纳额度，是根据施工单位在地税缴纳计价款的3%计算。简单理解就是销售额的*3%。在这种计税方法下，简单粗暴，施工单位一次性缴纳所有税款，不管上下游的纳税行为。

营改增之后，税率不仅由原来的3%增长到11%，且一旦纳税义务发生，就需要在一段时间内缴纳税款，这将对房产开发商现金流量带来较大压力。

虽说营改增之后，上游行业已经交纳过的增值税可以抵扣，但建筑业流转环节很少，一般为两个到三个；且建筑企业占据30%-40%成本的人工费用在增值税抵扣方面还是一片空白；除了钢筋和水泥，其他用沙、石、泥土、商混、钉子、螺丝及各种小型加工品和建筑材料大多采购于小规模纳税人、个体经营户甚至是农民经济，以上部分根本没有开具增值税专用发票的资格，导致进项税额抵扣极为困难甚至无法抵扣，进而致使建筑企业的开发成本实际上升。

羊毛终将出在羊身上，房产开发的上涨成本，他们自身不可能消化，终将转嫁到消费者的身上。

所以，新房价格必然上涨，且在未来三年的改革过程中，该成本会继续增加，直到形成全新完整的抵扣系统，该成本才有可能缓慢下降。

3、营改增对于二手房及租房市场的影响。

二手房及租房市场是与我们日常生活最息息相关的部分。

首先来看二手房市场。

在营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，满2年以上(含2年)的住房买卖，可免征营业税。

而在财政部公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中，个人二手房买卖分为两个地区的政策。

北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

北京市、上海市、广州市和深圳市内，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

虽然对于北上广深四市的二手房买卖监管较为严格，但通过对比我们不难看出，营改增前后，二手房买卖需要交纳的税款的条件皆为两年和5%，故，营改增对于二手房市场不会有大的影响。

接下来我们看一下租房市场。

营改增之前，个人出租非住房，营业税税率为5%，个人出租住房，营业税税率为3%。

假设房租为1000元，那非住房出租需要交纳50元税金，住房出租需要交纳30元税金。

营改增之后，个人出租的非住房征收率5%，应纳税额＝[含税销售额/（1+5%）]*5%。

个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5%。

假设房租同样为1000元，非住房出租需要交纳约47.6元，住房出租需要交纳约14.3元。

通过对比，可以清晰的看到，营改增后，个人住房出租需要交纳的税费有些许下降，虽然不多，但对于租房者来说，租房成本能有丝毫的减少都是好消息。

整体来看，营改增对于二手房及租房市场的影响并不大，二手房买卖和房屋租赁行业可以放心大胆的继续开拓业务。

4、营改增对于企业房产投资的影响。

营业税改增值税之后，企业新增不动产所含增值税被纳入可以抵扣的范围内，企业购置办公楼成本将会降低。

不动产之上的投资占据着企业巨大的成本，营改增之后，将不动产纳入抵抗范围内，能够大幅度减少企业的运营成本，提升企业的利润空间，从而刺激企业加速发展。

同时，企业新增不动产增值税降低，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本的降低降低，能够促进土地、项目收购，加速房地产的整合，最终形成一个良性循环，促进企业的经济流通与发展。

5、营改增之后，涉及相关企业的正确做法。

营业税是价内税，增值税是价外税，价内税的负担可以转接给上游企业，但价外税的税收负担最终是由消费者承担。故营改增后完全颠覆了以前的产品定价模式，企业建筑产品的价格构成需要重新调整定额，执行新的定额标准，以建筑企业为代表的成本密集行业则需要完全调整企业内部预算。

同样，营改增不仅仅是导致企业产品定价的发生变化，同时为了形成完整的抵扣环节，国家基本建设投资、房地产价格、企业的招投标管理等各方面发生较大的变化，涉及的各行各业均会面对一次完整的产业链变革。

如此巨大的变革之下，过去的各种规则均会面临一次较为彻底的洗牌，如果对于全新的规则不够了解，势必会影响个人的利益损益，增加企业的运行成本，降低利润和收益。

法则的改变，企业内部的生产运营规则势必都要进行相对应的改变，否则出现问题，将会面临行政甚至是刑事上的处罚。

但越来越多且复杂并由具有强烈专业性的法条和规则，让大部分普通人和企业感觉到疲于应付。

所以，营改增涉及的企业，需要尽快接触处理相关法律问题的专业法律团队，整理整合内部资产，梳理企业与上下游关系，完善相关公司规章，建立全新的内部税务处理体系，规划未来合法合理的产业链，以减少不必要的运营成本，完成风险控制。

河南修谨律师事务所，便是一支专业解决企业事务的法律团队。如果您有相关法律问题需要解决，欢迎来访和咨询。

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